一、编制背景

2016年11月9日，《深圳市城市更新“十三五”规划》经市政府同意印发，该规划明确了全市“十三五”期间城市更新的总体目标、更新策略、更新方式与功能指引等，并要求分区落实更新实施绩效考核指标。

2016年12月1日，根据《市规划国土委关于开展各区城市更新“十三五”规划编制工作的通知》（深规土[2016]936号），要求各区按照《深圳市各区（新区）城市更新五年规划编制技术指引》（以下简称《编制指引》）编制辖区的城市更新五年规划，分解落实《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《市更新“十三五”规划》）的各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。要求各区于2017年4月底完成规划编制工作，将成果报至市规划国土委，经统筹后于2017年上半年报市政府审批并印发实施。

二、出台过程

2014年8月，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局与我局联合委托中国城市规划设计院开展《龙岗区城市更新专项规划》（2015-2030）编制工作，该项目的研究成果是本规划的重要工作基础。

2017年1月3日，我局委托中国城市规划设计研究院深圳分院开展《龙岗区城市更新“十三五”规划》研究工作。

2017年1月4日-2月15日，先后3次与设计院进行项目前期沟通，并开展相关部门的调研与访谈工作。

2017年2月21日-3月8日，与《深圳市城市更新“十三五”规划》项目组进行访谈，并初步划定龙岗区“十三五”时期更新分区空间范围线。

2017年3月10日-21日，对龙岗区重点区域署、经济促进局、教育局、土地整备局、轨道办、住建局、城管局以及龙岗规划国土管理局等部门进行补充调研，并按《编制指引》要求对项目初稿进行修改完善。

2017年3月27日-4月16日，我局书面征求了区城市更新工作领导小组35个成员单位意见，并于3月28日召开征求意见座谈会，按照意见征询及反馈情况对项目初审成果进行了修改完善。

2017年4月20日，向高旭敏副区长及区城市更新工作领导小组35个成员单位进行项目汇报，会议原则上通过该规划，并按要求修改完善。

2017年4月26日，在龙岗区城市更新领导小组2017年第3次工作会议上，向高自民书记、戴斌区长、杨军常委、高旭敏副区长及35个成员单位进行了项目汇报，得到了充分肯定，会议原则上通过该规划。

2017年4月28日-5月初，按《市城市更新“十三五”规划》和《编制指引》要求编制最终成果，并将成果上报至市规划国土委，征求各处室意见。

2017年8月，上报深圳市规划和国土资源委员会业务会并原则通过，项目组根据提出的5条意见进行了修改完善。

2017年11月，收到市规划国土委的复函，已获得市政府同意。

三、目标任务

本规划成为指导龙岗区“十三五”时期城市更新工作的纲领性文件与行动指南，落实《深圳市城市更新“十三五”规划》相关要求的专项规划，指导龙岗区“十三五”时期城市更新单元计划制定、更新单元规划编制与审批以及项目实施。

四、编制原则与思路

（一）规划编制的原则

根据《深圳市城市更新“十三五”规划》，确定本次规划编制遵循“规划引领、政府统筹、公益优先、市场运作、公众参与”的原则。

（二）规划编制的依据

1、《深圳市城市总体规划(2010-2020)》

2、《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》

3、《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

4、《深圳市近期建设与土地利用“十三五”规划》

5、《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》

6、《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）

7、《关于“三旧”改造工作实施意见(试行)》(粤府[2009]122号)

8、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府[2016]96号)

9、《深圳市城市更新办法》(深府令第211号)

10、《深圳市城市更新办法实施细则》(深府[2012]1号)

11、《关于深入推进城市更新工作的意见》(深府[2010]193号)

12、《深圳市城市更新“十三五”规划》

13、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办[2016]38号)

14、《深圳市各区（新区）城市更新五年规划编制技术指引》

15、《深圳市龙岗区国民经济和社会发展第十三个五年规划》

16、《深圳市龙岗区综合发展规划（2016-2030）》

17、《深圳市龙岗区城市更新专项规划》（2015-2030）

18、《深圳市龙岗区“十三五”近期建设规划和土地利用规划》

19、《龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020年）》

20、其它相关规划及标准

（三）规划编制的思路

城市更新是实现龙岗区从现状空间资源紧约束、产业转型升级难、历史遗留问题多、公共配套压力大、基础设施支撑不足等发展困境向未来构建深圳东部中心（“三心四区”）、打造深圳发展“第三极”目标转变的重要途径之一。

本次规划编制的思路和要点可归结为“5W2H”（WHAT、WHY、WHO、WHERE、WHEN，HOW、HOW MUCH），即明方向（明确更新发展的战略方向，WHAT）、定目标（更新什么、更新多少规模，HOW MUCH）、确规则（明确政府与市场的分工，WHO；如何更新，HOW）、划空间（明确更新的“地盘”，WHY；哪里可以更新、哪里不能更新，WHERE）、控时序（更新速度与节奏如何管控，WHEN）。

五、主要内容

本次规划文本包括七个章节共四十九条，其基本框架和主要内容如下：

第一部分：总则  这部分共包括6条，写明了规划编制的背景、依据、遵循的原则、适用范围以及规范编制的意义和重要性。

第二部分：第一章 这部分共有2条，提出了总体更新目标及分项指标，总体目标上以全面提高城区发展质量和提升土地节约集约利用水平，结合强区放权工作要求，合理有序推进龙岗区城市更新工作，支撑龙岗区打造深圳东部中心建设，打造“三区四心”。分项指标上龙岗区“十三五”时期的规划指标与《市更新“十三五”规划》确定的龙岗区各项任务指标基本一致，落实全市城市更新规模及配建要求。

第三部分：第二章 更新策略，这部分有12条，主要制定四大优先推进策略，包括强化东部中心发展、推动产业转型升级、提高民生幸福水平、提升城区空间品质等方面的更新策略。

第四部分：第三章 更新潜力与规模，这部分有2条，更新潜力主要是根据上层次规划及建筑普查资料，识别“十三五”期间基本符合城市更新要求的“三旧”改造对象纳入城市更新潜力范围。更新规模 主要是规定“十三五”期间，拆除重建类更新的计划用地规模、用地供应规模、综合整治类更新用地规模等基本情况。

第五部分：第四章 更新结构指引与空间范围划定，本部分共有6条，主要更新结构指引和更新空间范围划定两部分，主要更新结构指引具体有城中村更新指引、旧工业区更新指引、旧城区更新指引。以城中村、旧工业区、旧城区更新指引为导向，统筹安排各类更新功能。空间范围划定是指以更新分区、更新规模安排、更新分类指引为导向，划定 “十三五”期间拆除重建类更新的空间范围与综合整治类更新的空间范围。

第六部分：第五章 配套设施规划指引，本部分8条，包括公共配套设施规划指引、市政基础设施规划指引、城市交通系统规划指引、城市安全保障规划指引。本章中的规定通过以加大公共服务配套供给、提高城区基础支撑系统能力为目标，统筹规划、科学布局，有序推动公共配套设施、市政基础设施、城市交通系统完善和安全保障能力提升，加快构建适度超前、功能完备、安全高效的现代化配套设施系统，为存量背景下龙岗有质量增长和可持续发展提供重要保障。

第七部分：第六章 “两房”配建指引，本部分共有6条，包括人才住房和保障性住房配建指引和创新型产业用房配建指引。通过加大拆除重建类城市更新项目中配建人才住房和保障性住房力度，破解土地瓶颈，为筹集人才住房和保障性住房提供重要渠道。有效增加创新型产业用房供应，要求升级改造为新型产业用地功能的旧工业区拆除重建类更新项目，严格按照规定配建创新型产业用房。

第八部分：第七章 行动方案与保障措施。本部分共有7条，包括更新行动方案和实施保障机制两大部分。具体包括：制定年度实施计划、明确各项任务工作重点、健全城市更新管理机制、创新更新实施模式、完善政策保障体系、加强组织工作保障、完善更新监督与考核机制。

六、优先推进策略策略

城市更新单元计划申报应符合相关规定。更新单元计划申报符合以下条件之一的，予以优先推进：

（一）有助于落实东进战略打造东部中心的城市更新项目：

1、列入《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》、《龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020）》的项目。

2、位于近期发展规划划定的重点区域，如坂雪岗科技城、大运新城、深圳国际低碳城、平湖金融与现代服务业基地、宝龙科技城、阿波罗未来产业城等重点区域的项目。

（二）有助于促进产业转型升级、推动产城融合、落实总部+制造基地的更新项目：

1、更新方向为M0的产业升级项目应引进符合我区发展导向产业或列入年度市、区两级重大项目计划内的重大产业项目。

2、更新方向为工业用地（M1）的产业升级项目或综合整治类工业区升级改造项目。

3、符合《深圳市龙岗区经济与科技发展转型资金支持招商引资工作实施细则》重点引进产业项目标准的产业升级项目。

4、市属、区属国有企业控股的城市更新项目。

（三）有助于完善片区公共配套及市政交通基础设施的城市更新项目：

1、落实如学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施，且土地移交率不低于35%的项目。

2、为落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施，在纳入更新计划前启动并在政府规定时间内完成公共利益用地上房屋收购及搬迁补偿工作的项目。

属于申报单位自身因素未能按期提供公共利益用地的，则采取计划清理措施。

3、在按政策配建保障性住房和人才住房的基础上，增配15%且不小于3000平方米的保障性住房和人才住房的项目或满足周边公共配套承载需求的“工改保”项目。

（四）有助于提升城区品质，消除安全隐患的城市更新项目：

1、打造城市精品示范项目、引进国际一流城市设计理念、落实产业空间、城市公共空间、生活休闲空间、建筑空间、地下空间“五位一体”要求及聚集高端优质资源的项目。

2、消除危险边坡、地陷等地质灾害及经常性水浸、严重消防隐患、危房集中等安全隐患区域的项目。